Vor der Beurkundung müssen sich Verkäufer und Käufer über das Objekt, die Höhe des Kaufpreises, die Art der Zahlung des Kaufpreises, Zahlungstermin und Lasten- Nutzenwechel (Übergang des Besitzes) einigen. Der Notar erstellt, nachdem er Einsicht in das Grundbuch genommen hat, den Kaufvertragsentwurf. In die Einigung sind ggf. noch Dritte einzubeziehen, deren Zustimmung erforderlich ist.
Zu denken ist hier an die Genehmigung des Verwalters beim Wohnungseigentumskaufvertrag, das Negativattest der Gemeinde darüber, dass diese ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht ausübt, weiterhin erforderliche öffentlich-rechtliche Zustimmungen wie die Genehmigung nach der Grundstückverkehrsordnung (darüber, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche anhängig sind), die Genehmigung, falls das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung, falls eine der Parteien minderjährig oder beschränkt geschäftsfähig ist, etc. .
Oft ist beim Verkauf eines Objektes noch eine Grundschuld einer Bank des Verkäufers als Sicherheit im Grundbuch eingetragen. Zur Löschung dieser Grundschuld ist die Löschungsbewilligung der eingetragenen Bank in notarieller Form erforderlich. Der Käufer will in der Regel die Grundschuld nicht übernehmen, sondern das Grundstück oder die Wohnung lastenfrei erwerben.
Wenn das Darlehen, das durch die Grundschuld absichert ist, noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, wird die Bank die Löschung der Grundschuld von der Zahlung des noch offenen Kredites aus dem Kaufpreis und, wenn dieser nicht ausreicht, von einer Differenzzahlung des Verkäufers abhängig machen.
Um die Abwicklung des Kaufvertrages nicht zu behindern, wird die Bank dem Notar einen Treuhandauftrag erteilen mit der Anweisung, dass der Notar die ihm überreichten Löschungsunterlagen erst verwenden darf, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.
Eine Auflassungsvormerkung oder auch Eigentumsverschaffungsvormerkung genannt ist das erste Recht, das für den Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen wird. Es hat eine Schutzfunktion und verhindert, dass der Verkäufer das Objekt bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung noch einmal an einen gutgläubigen Dritten veräußern kann.
Die Auflassungsvormerkung wird zeitnah nach der Beurkundung des Kaufvertrages eingetragen. Sie wird gelöscht, wenn der Käufer endgültig als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist.
Die Auflassung ist der Fachbegriff dafür, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass das Eigentum von dem bisherigen Eigentümer auf den Erwerber übergehen soll. Sie wird von den Parteien in der Regel im Kaufvertrag, manchmal auch gesondert nach Abschluss des Kaufvertrages erklärt. Hierin bewilligen und beantragen die Parteien, dass das Grundbuchamt den Eigentumsübergang im Grundbuch eintragen soll.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Einmalsteuer, die auf den beurkundeten Kaufpreis zu entrichten ist. In Baden-Württemberg beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf aktuell 5 % des Kaufpreises. Der Notar ist verpflichtet, der Steuerbehörde den Abschluss des Kaufvertrages anzuzeigen.
Einige Wochen hiernach (je nach Arbeitslast des Finanzamtes) wird der Käufer dann den Steuerbescheid mit Zahlungsaufforderung erhalten. Nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, erhält der Notar die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zur Umschreibung des Grundbuches beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.
Die Grundsteuer, deren Höhe sich nach der jeweiligen Gemeinde bestimmt, ist regelmäßig auf das Eigentum zu zahlen. Sie wird aus der Sicht des Finanzamtes fällig, wenn der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Im Kaufvertag einigen sich die Parteien allerdings zumeist darüber, dass der Erwerber ab Lasten-/Nutzenwechsel, d.h. ab Besitzerlangung, für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich sein soll.
Im Normalfall gibt es 3 Arten von Hauskauf Nebenkosten (da diese von den laufenden Nebenkosten eines Hauses zu unterscheiden sind, werden sie auch Erwerbs- oder Kaufnebenkosten genannt):
Diese fallen immer unabhängig von der Art der erworbenen Immobilie an, egal ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Baugrundstück handelt.
Jedem Wohnungsgrundbuch wird ein ideeller Miteigentumsanteil zugewiesen. Je größer die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, desto kleiner wird der Miteigentumsanteil sein. Die Wirkung der Zuweisung eines Miteigentumsanteils ist, dass die Verwaltung und die Nutzung nur gemeinsam mit den anderen Miteigentümern erfolgen kann und jeder der Miteigentümer im Grundbuch im Grunde volle Eigentumsrechte hinsichtlich des Ganzen beanspruchen kann. In einem zweiten Schritt ist aber gewünscht, dass einzelne Eigentümer ausschließliche Rechte jedenfalls an den von ihnen bewohnten Räumen haben. Deshalb gibt es die Regelung, dass der Miteigentumsanteil verbunden wird mit so genannten "Sondereigentum". Dies bedeutet rechtlich, dass dieses Sondereigentum unter Ausschluss aller anderen Miteigentümer genutzt werden kann. Das übrige Miteigentum nennt man Gemeinschaftseigentum und dieses kann nur gemeinschaftlich mit den anderen Miteigentümern und nicht unter Ausschluss von diesen genutzt werden. Eine Sonderstellung nehmen die Sondernutzungsrechte ein, die dem "Sondereigentum" nahe stehen und ebenfalls die übrigen Miteigentümer von der Nutzung ausschließen. Beispielsweise sind dies Gartenflächen oder die Kfz-Stellplätze.
Die Parteien sind manchmal unsicher, welche Gegenstände mit dem notariellen Kaufvertrag über die Immobilie eigentlich "mitverkauft" sind und ob man dies gesondert regeln muss.
Da der Notar keine Begehung des Objekts vor der Beurkundung macht und dementsprechend auf Informationen der Vertragsbeteiligten angewiesen ist, wenn er eine Regelung treffen soll, kann er im Immobilien-Kaufvertrag zunächst nur allgemeine Formulierungen aufnehmen wie
"Mitverkauft sind wesentliche Bestandteile und Zubehör"
Diese juristischen Begriffe sind für einen Laien nicht leicht verständlich, man weiß nicht, welche Gegenstände konkret hiervon betroffen sind und welche nicht. Wesentliche Bestanteile eines Grundstücks sind nach der juristischen Definition alle mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Hierzu gehört in erster Linie natürlich das sich auf dem Grundstück befindende Gebäude, so dass dieses im Immobilien-Kaufvertrag nicht besondere Erwähnung finden muss, es ist automatisch mitverkauft. Hierzu gehören aber auch alle beweglichen Sachen, die wiederum mit dem Gebäude fest verbunden oder dem Gebäude angepasst sind wie zum Beispiel die Heizungsanlage, die Badezimmerausstattung, Bodenbeläge, Carport, fest in das Gebäude eingebaute oder dem Gebäude angepasste Jalousien, Markisen, etc.
Das mitverkaufte Zubehör wird in einer gesonderten Liste genauestens mit Zeitwert aufgeführt und wird Bestandteil des notariellen Kaufvertrages.
Der Vorteil ist, dass der Wert des mitverkauften Zubehörs nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist.
Um einen lückenlosen Schutz der Immobilie vor Feuer, Hagel, Sturm usw. sicherzustellen, besteht die vom Verkäufer abgeschlossene Gebäudeschadensversicherung über den Übergabezeitpunkt hinaus bis zur Eigentumsumschreibung weiter und ist durch den Käufer erst binnen einer Frist von einem Monat nach erfolgter Eigentumsumschreibung (= Grundbucheintragung) kündbar. Wird die Gebäudeschadensversicherung innerhalb dieser Frist nicht gekündigt, läuft sie für den Erwerber weiter und ist dann erst zum nächstmöglichen versicherungsvertraglichen Kündigungszeitpunkt kündbar. Will der Käufer die alte Versicherung des Verkäufers kündigen, muss dies nach Eigentumsumschreibung erfolgen (eine Kündigung vor diesem Zeitpunkt ist unwirksam) und zwar schriftlich (eine mündliche Kündigung ist unwirksam). Der Kündigung sollte eine Kopie des Grundbuchauszuges beigefügt sein, aus der sich ergibt, dass der Käufer nunmehr als Eigentümer eingetragen ist.
Bei Kauf einer Eigentumswohnung stellen sich diese Fragen nicht. Hier besteht eine Gesamtversicherung aller Wohnungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft.